נוודות, בית והשקעות בנדל״ן – איך זה עובד ביחד?

חישבו רגע על המילה בית. הקדישו זמן ורשמו מה עולה לכם בתודעה כשאתם חושבים על בית. זכרונות ילדות? חלומות על מקומות שתרצו לגור בהם? תחושת חמימות וביטחון? קראוון? נטל? השקעה מניבה? 

עכשיו חשבו על החוויה: ״הבית שבתוכי״ ועל האפשרות ״להרגיש בבית בכל מקום שבו אני נמצא.ת״. האם אני יכול להרגיש בבית גם בחדר המלון או ההוסטל? גם בקראוון בדרכים? גם בעיירה קטנה ביפן או בדרום אמריקה? באיזה מוטל שכוח אל או בחד מלון מודרני אך מנוכר? 

שאלה זו מתחברת גם לשאלה האם אנחנו צריכים לקנות בית / דירה למגורים ו/או להשקעה. ואם להשקעה אז האם במדינת האזרחות שלנו? האם אפשר להשקיע בנדל״ן ברחבי העולם ולגור בשכירות היכן שבא לנו או בלינה בדרכים? 

מה מערכת היחסים שלנו עם בית וכסף?

בשביל לענות על השאלה הזו אנחנו צריכים לבחון את מערכת היחסים שלנו עם בית ועם כסף. אם נשתחרר מהאחיזה בצורך שתהיה לנו דירה ״משלנו״, משועבדת ברוב המקרים למשכנתא מעיקה, ונדע להרגיש בבית עם עצמנו בכל מקום שבו נמצא נוכל להתקדם לשאלת ההשקעות בנדל״ן למטרות תשואה מניבה. תשואה מניבה היא חופש כלכלי. על המסע הרוחני הנדרש על מנת להיפתח לאפשרויות החיים ללא מגורים ב״דירה משלי״ נעמיק עוד רבות. בינתיים בואו נדבר על אפשרויות השקעה בנדל״ן בעולם.

רגשית, השקעה בנדל״ן בעולם מתחברת לרוח הנוודות. הנדל״ן שהשקענו בו, תהליך ההשקעה וקבלת פירותיה מחברים אותנו למקומות שונים וגם מרחיבים את יכולת בחירת המגורים שלנו, בכפוף למגבלות הגירה, אזרחות ושהיה. השקעה בנדל״ן בעולם היא חלק ממהלך של פיזור סיכונים שהוא מהלך בסיסי בהשקעות. 

חיבור רגשי למה שאנחנו עושים הוא חשוב (החלום על בית ביוון, פורטוגל, קוסטה ריקה, בנסקו וכל מקום אחר) משום שהוא נותן לנו את האנרגיה להתקדם ולהתגבר על קשיים. ברגע שיש הלימה בין פעולותינו העסקיות לשאר המטרות, חלומות ואורחות החיים שלנו אנחנו חיים מתוך זרימה והתפתחות. כך למשל שנים אני כותב על השקעה במניית סטארבאקס כשילוב טוב עבורי בין חוויה צרכנית לתשואה. אבל, בסוף בסוף, ישנם כמה מבחנים עסקיים שבעזרתם תוכלו לבחור את השקעות הנדל״ן שלכם בעולם. 

מבחנים לבדיקת השקעות בעולם

1. תשואה שנתית על ההון. תשואה על ההון מושגת מהשילוב שבין רווח הון (ההפרש בין עלות רכישת הנכס לתקבול בעת מכירתו / עליית שווי בשוק) ורווח משכירות. ניתן להיעזר בנוסחה מתאימה ולחשב כמה אתם אמורים להרוויח. חשוב להיות כנים ולחשב הכנסות נטו, אחרי כל העלויות והמיסים ואם אתם ממש רוצים להיות כנים תמחרו גם את הזמן שאתם מקדישים לעסקה. 
2. סיכון. ישנם הרבה סיכונים בהשקעה בנדל״ן בחו״ל מעבר לסיכוני עליית / ירידת מחירי נכסים. הסיכונים יכולים להיות רגולטוריים, שמירה ותחזוקה על הנכס, נזקי דיירים, סיכוני העיסקה (לרבות הגוף שמציע / מנהל עבורכם את העיסקה – היושר שלו, המקצועיות שלו והנתח מהעוגה שהוא משאיר לכם, הצדדים אתם מנהל העסקה מתקשר ועמידתם בהתחייבויות וכו׳), סיכוני מטבע, סיכונים גיאופוליטיים ושינויי מגמות וטעמים עולמיים ועוד. מכיוון שעסקת נדל״ן היא יקרה (הן מבחינת עלויות והן מבחינת הכסף שמשקיעים), ארוכת טווח ופחות נזילה מהשקעה בבורסה משמעות הסיכונים היא גדולה. 
3. נזילות. מה יקרה אם תרצו / תצטרכו לפתע את הכסף?
4. אלטרנטיבות. קניתם נכס ואז מוצעת לכם עסקה הרבה יותר מעניינת. הכסף שלכם כבר תקוע בנכס.
5. מסי ירושה.

אתם מבינים לפיכך שיתרונות העסקה הרגשיים והעסקיים צריכים לעבור רף מסויים על מנת שהם יהיו מוצדקים ביחס לסיכון. לא את כל הסיכונים ניתן לאמוד מראש ולכן חשוב להקפיד על היתרונות: איכות ויושר של מי שמציע לכם את העסקה, הלימה לא מתפשרת לשאר תוכניות החיים והערכים – צרכים שלכם (לרבות הרצון לפיזור השקעות בעולם) ותחשיב תשואה כנה והגיוני שמפצה על הסיכון, הזמן ועל האלטרנטיבות. 

עוד שני יתרונות להשקעה בנדל״ן

לפני שנדבר על בורסה כאלטרנטיבה נעלה עוד שני יתרונות להשקעה בנדל״ן. הראשון הוא שהיא מגינה על עצמכם מעצמכם. בהשקעות בבורסה אתם נתונים להשפעות רגשות הפחד – תאווה שלכם שמועצמות על ידי התנודתיות בשווקים, המדיה הפיננסית ותחושות ה – FOMO. הקלות והעלויות הנמוכות של קניה / מכירה נותנים לנהר הרגשות וההטיות המנטאליות שלכם להשפיע ולחבל בתשואה. השקעה בנדל״ן, בשל אופיה הלא נזיל וארוך הטווח, מגינה על עצמכם מהגחמות שלכם. זה חשוב.

היתרון השני הוא שהשקעה בנדל״ן, לרבות בעזרת מימון ראוי, עוזרת לכם להטות את נהר הכסף מצריכה לחיסכון ואפילו עוזרת לכם לאתגר את עצמכם. היא גורמת לכם לחשוב איך להתפתח בצד ההכנסות ואיך להשתפר בצד ההוצאות על מנת להתקדם כמשקיעים ולאפשר את ההשקעה הבאה. 

השוואה לבורסה 

בבורסה האמריקאית יש שפע של חברות REIT להשקעה. חברות REIT משקיעות במגוון תצורות נדל״ן (מגורים, מסחרי, תעשייתי, טכנולוגי, חקלאי ). את ההשקעות האלו ניתן לבחון על פי הקריטריונים שציינתי: רווח הון ודיבידנד. כמובן שגם להן יש מרכיבי סיכון אבל יש להן את יתרון הנזילות והאפשרות להשקעה בסכומים קטנים ופיזור. 

קחו למשל את חברת הנדל״ן המסחרי הוותיקה Realty Income Corporation שהסמבול שלה O. החברה משקיעה בנדל״ן מסחרי בארצות הברית. שימו לב לגרף ב – 25 השנים האחרונות. תשואת הדיבידנד הנכונה להיות היא 6%. 

המשמעות היא שיש לכם.ן אפשרות להשקיע בנדל״ן מניב מגוון בארצות הברית, באמצעות חברה ציבורית גדולה ומפוקחת, להנות מתשואה של 6% לשנה (לפני מס ) בעלויות עסקה אפסיות וללא צורך בהשקעה זמן, תשלום לעורכי דין ומתווכים, ניירת וכו. אתם גם יכולים להשקיע כל חודש סכום קטן יחסית ולהשתמש באפליקציית מסחר שנותנת לכם אפשרות קניה ללא עמלות כמו BLINK. את הדיבידנד שתקבלו תוכלו להשקיע שוב במניה וככה לצמוח. 

יש גם קרנות סל, ETF, שמאגדות השקעה בסל חברות כמו O  ובכך מפזרות את הסיכון עוד יותר. 

ההשוואה לבורסה מלמדת אותנו שני דברים:

1. כל אחד יכול להשקיע בנדל״ן ובכל סכום! 
2. אם אתם משקיעים בנדל״ן פיסי, בדקו את היתרונות על פני אפשרויות ההשקעה בבורסה וודאו שהם מצדיקים את העלויות. כאמור אחד היתרונות שהוא גם אחד החסרונות הוא הנזילות הנמוכה. כך למשל האם באמת הייתם מצליחים להחזיק את המניה שהזכרתי כאן 25 שנה מבלי להיבהל בירידות או להתפתות לעבור להשקעות אחרות ואולי לצרוך את הכסף?

נדל״ן לנוודים דיגיטליים

שתי האפשרויות שציינתי: בניית תיק נדל״ן מניב עולמי או תיק השקעות בחברות וקרנות REIT תומכות בהתקדמות שלנו על ציר העצמאות הפיננסית. היתרון בהשקעות בבורסה הוא שניתן להתחיל גם בסכומים קטנים, לצבור הון ואז להחליט אם רוצים לעבור להשקעות ממשיות. כאשר צברתם הון משמעותי הכי טוב בעיני זה גם וגם. כך נהנים מכל העולמות. תרתי משמע!

רוצים להתייעץ, לבחון אפשרויות, להעמיק ידע או לקבל הצעות להשקעות בנדל״ן בפורטוגל (רדיוס ליסבון והאיים האזוריים) וארה״ב – נבאדה? מלאו פרטים בטופס הצור קשר באתר ונדבר.